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相続税対策としてのアパート投資

2012年04月18日

お客様から、過去にこんなご相談がありました。

「不動産会社から、アパート投資をやりませんか? という勧誘の電話があったんです・・・。 相続の際にも有利になるそうですが、本当ですか?」

ご相談主のKさんは、ご主人には先立たれ、おひとりで暮らしています。 比較的駅に近いところの、遊休地を所有され、 毎年固定資産税を支払われていました。

「不動産会社の勧誘では『遊休地にマンションを建てれば、賃料収入もありますし、 マンションと土地の相続税も大幅に圧縮できますよ』って言われまして・・・。子供たちには相続の負担は できるだけかけたくないものですから・・・。これはいいお話なんでしょうか?」

確かに、相続の際に、評価額が下がることは間違いありません。

マンションの評価額

 建設費の半分がおおよそ相続税の評価額となります。
 加えて、完全に自分だけで居住するのではなく賃貸物件とすると、さらに30%(借家割合といいます)程度、評価額を下げることができます。


土地の評価額

 人に貸すことで、借地権と借家権というものが発生し、両者を掛け合わせた割合の分、評価額が下げられます。 あくまでも試算ですが、相続税の評価額は遊休地だった場合より、数千万円減るという見当がつけられました。


リスクに注意を!

ただ、アパート投資とっても、甘い勧誘であることも多々あります。

実際には
 賃料が下落するリスク
 不動産の資産価値自体が大きく目減りする可能性があります。

「なるほど、デメリットについては電話ではほとんど聞けなかったのですが、 むしろそちらをよく知らないといけませんね。」とKさん。

大きな投資ですから、時間をかけて、納得いく情報を集め、 慎重に採算性を検討したいものですね。



<編集後記より>

先月の日経新聞の見出しには、
「公示地価、4年連続下落」(3月27日) 「中古マンション価格低迷」(3月20日)など、
不動産投資には二の足を踏むような言葉が並んでいました。

今後は、「欧州金融不安の後退と米国景気の回復期待の高まり」で、 不動産市況も回復するのではという意見もありますが、 デフレの時代が続くとしたら今後も賃料や資産価値が下がっている 可能性もありますね。

相続対策だけで考えると痛い目を見るかもしれませんので、 情報はしっかり集めたうえで判断しないといけませんね。(右)


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