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もめやすい相続(2)土地の評価はいくら?

2013年09月09日

前回に引き続き、相続でもめやすいケースについてご紹介します。
今回は、分けられない財産・・・不動産についてです。

亡くなられた方の財産が、預貯金が少なく、家と土地が主な相続財産というケースは非常に多くなっており、特にもめやすいとも言われています。 その典型的な例を見てみましょう。



数年前にお父様が、今回お母様が亡くなったケースです。 遺言書を作成されており、「家と土地は兄弟なかよく平等に分けてほしい」との記載がありました。

長男、長女のふたり兄弟のうち、
 ・ 長男が家と土地を相続し、
 ・ 代わりに長女には長男が代償金として、家と土地の評価額の半分を現金で渡す
ということでお互い納得しました。

しかし、この評価額をめぐって意見が分かれてしまったのです。


不動産の評価方法には違いがある

不動産の評価方法はいくつかあります。

【1】実勢価格(取引価格)  ⇒ 実際に不動産を買ったときの金額

【2】地価公示価格(標準価格)  ⇒ 国土交通省が年に1回発表する価格

【3】相続税評価額(路線価方式・倍率方式)  ⇒ 国が定めた相続税の納税基準となる価格

【4】固定資産税評価額  ⇒ 国が定めた評価基準に基づいて市町村が決定する価格


上記のケースでは、
長男は【1】実勢価格に基づいて評価額を出しましたが、
長女は念のためと不動産業者に依頼をして【2】公示価格に基づいた評価額を出したところ、
お互いの評価額が1,000万円以上も違ってしまったのです。

両者とも譲らず、結局、不動産鑑定士に依頼をしましたが、 その委託料は50万円を超えてしまったとのことです。

同じ不動産でも、評価方法によってこれほどまでに差が出ることがあります。 不動産絡みの代償金を支払う側は、評価額が低いほど支払う金額が少なくてすみますし、 受け取る側は評価額が高いほどメリットがありますから、お互いの利害はぶつかります。 第三者が入って初めて話がまとまるケースも多いのです。

なお、相続税評価額は公示価格より2割程度低くなっていますが、 これは高額な相続税を支払うために、土地を早く手放したい場合でも、 不動産業者に安く買いたたかれるのを防ぐ、という政策的な面があります。


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